Vergi Kredisi Daireler ve Konut SSS

Federal düşük gelirli konut vergi kredisi programı, uygun fiyatlı bir rantta iyi daireler ile düşük gelirli kiracıların sağlanmasında 1987'den beri başarılı olmuştur. Bir vergi kredisi mülkünde bir daire arıyorsanız, başvurmadan önce bilmeniz gereken bazı şeyler vardır.

Federal düşük gelirli konut vergi kredisi programı hakkında sık sorulan soruların cevapları burada.

S: Vergi kredisi programı nedir?

C: "Federal düşük gelirli konut vergi kredisi programı" veya sadece LIHTC olarak da bilinen vergi kredisi programı, 1987'den beri var olan popüler bir ucuz konut programıdır. HUD tarafından yönetilen çoğu konut programından farklı olarak, vergi kredi programı, ülke genelinde devlet konut finans kuruluşları ile koordineli olarak IRS tarafından yönetilmektedir. Programa katılan ev sahipleri, kiraladıkları mülklerin en azından bir kısmının kiralanmış bir kiracıya düşük gelirli kiracılara kiralanması karşılığında 10 yıl süreyle vergi kredisi talebinde bulunurlar.

S: Vergi kredisi talep edebilir miyim?

Y: Hayır. Vergi kredisi programının adı, katılımcı mülk sahiplerinin binalarını uygun bir şekilde tutmaları karşılığında değerli vergi kredileri alması nedeniyle adını alır. Bir vergi kredisi mülkündeki bir kiracı olarak, aldığınız fayda, gelirinize uygun olduğunuz varsayılarak, sınırlı kira şeklinde gelir.



S: Hane halkı gelirinin bir parçası olarak, maaşlar sayılır mı?

C: Bir emekliliğiniz veya başka bir yıllık geliriniz varsa, hane gelirinizin bir parçası olarak bir şekilde sayılması gereken iyi bir şans var. Bir mal sahibinin sahip olduğunuz bir yıllık borcun nasıl değerlendirileceğini (veya bir vergi kredisi mülkünde düşük gelirli bir daire için kira sözleşmesi imzaladıktan sonra kurulabilmeniz) nasıl karar vermesi gerekir. rant ve zaten ödemeleri alıyorsanız.

Zaten ödeme almaya başladıysanız, ev sahibinin, komisyoncuya, yıllık gelir dengesini geri çekme hakkına sahip olup olmadığını sorması gerekecektir. Eğer bu hakkınız varsa, ev sahibi, rantınızı bir varlık olarak değerlendirmelidir.

Ayrıca, rant ödemeleri almaya başladığınızda, normal olarak bunu nakit olarak toplayamazsınız. Durumunuz buysa, normal ödemeleriniz ev sahibiniz tarafından gelir olarak kabul edilir.

Ev sahibinizin bakiyeyi geri çekme hakkına sahip olup olmadığını (cezalar değerlendirilse bile), gelecek yıl içinde gelirlerin artmasının beklendiği temeli, herhangi bir teslimiyet veya erken geri çekme cezası ücretinin olduğunu doğrulamanız gerekecektir. ve yıllık rantınızın tamamını geri çekmeniz durumunda uygulanacak vergi oranı ve vergi cezası.


S: Güvenler hane gelirinin bir parçası sayılıyor mu?

Y: Güvenler, bir şekilde hane gelirinin bir parçası olarak sayılır. Ev sahibinin sahip olduğunuz bir güveni nasıl ele alması gerektiğini (ya da bir vergi kredisi mülkünde düşük gelirli bir daire için kira sözleşmesi imzaladıktan sonra kurulabilmeniz) nasıl hesaplayacağına, hesabın müdürüne erişiminizin olup olmadığına veya hesaptan gelir.

S: Varlıklar gelir olarak mı sayılır?

C: Hayır. Varlıkların kendileri gelir olarak sayılmazlar, ancak bir varlığın ürettiği herhangi bir gelir normalde bir hane halkının gelir-uygunluğunu belirlerken sayılır.

S: Ev sahipleri gelirleri doğrular mı?

A: Evet. Bir vergi kredisi mülkünde düşük gelirli bir daire için başvurmayı düşünüyorsanız, ev sahibinin veya mülk yöneticisinin gelir ve varlıkların doğrulanması gerekeceğini düşünün. Vergi kredisi programı, özellikle ne kadar risk altında olduğu göz önüne alındığında ...

S: Kira tutarım tam olarak nasıl hesaplanır?

C: Kira, daire içindeki yatak odası sayısına göre hesaplanır ve orada yaşayan gerçek kişi sayısı değil. Ev sahibiniz, her yatak odasında (ya da bir stüdyo durumunda bir kişi) 1.5 kişinin yaşadığını varsayarak kiranızı hesaplamalıdır.

Yani, iki yatak odalı bir dairenin kirası, örneğin, apartmanda üç yolcuya (1.5 x 2 yatak odası) dayanacaktır.

Vergi indirimi rantı ayrıca bir yardım ödeneği içerir.

Bir vergi kredisi mülkünde düşük gelirli bir birim için ödemek için gerekli olan azami kira, alan medyan brüt gelirinin (AMGI) yüzde 30'unun (genellikle% 50'si veya% 60'ı)% 30'udur.


S: Hane halkımın sayısı uygunluğu etkiliyor mu?

A: Evet. Hane halkınızdaki kişi sayısı, bir vergi kredisi özelliğinde düşük gelirli bir birime hak kazanıp kazanamayacağınızı etkiler. Haneniz, hane halkı büyüklüğüne göre belirli bir alandaki medyan brüt gelirden (AMGI) daha az kazanmalıdır. Öte yandan, vergi kredisi kirası dairenizdeki gerçek kişi sayısına göre değildir.

S: Özel bir kontrat imzalamalı mıyım?

C: Hayır. Vergi kredisi programı, kiracıların özel bir kira sözleşmesi imzalaması için ev sahipleri istemez. Ancak, vergi kredisi programına özgü bir veya iki maddeye sahip bir kira sözleşmesi bulabilirsiniz. Örneğin, ev sahibinizle her yıl gelirinizi yeniden belgelendirmek ve doğrulamak için işbirliği yapmanızı gerektiren bir hüküm bekleyebilirsiniz. Ayrıca, ev sahibiniz uygunluk belirlenirken bilerek yanlış veya eksik gelir bilgisi verdiğini öğrenen bir dil olabilir. Kira sözleşmenizi feshetmek için gerekçeler olabilir.

S: Aylık bazda kiralayabilir miyim?

A: Bir vergi kredisi mülkünde bir dairenin kiralanmasını ilk kez imzaladığınızda, en az altı aylık bir süre için olmalıdır (birkaç istisna olsa da). Bundan sonra, siz ve ev sahibiniz kira sözleşmenizi bir aydan uzun bir süre için yenilemeyi kabul edebileceksiniz.

S: Binada piyasa değeri kiracıları olacak mı?

A: Olabilir. Birçok vergi kredisi özellikleri bazı düşük gelirli daireler ve bazı piyasa fiyatı daireler içerir.

S: Piyasa fiyatı kiracıları varsa düşük gelirli olarak kalacağım mı?

C: Yapmamalısın. Ev sahipleri, piyasa fiyatı ve düşük gelirli daireleri ayrıştırmamaları için gereklidir ve vergi kredisi mülkünüzde kimsenin, onlara söylemediğiniz sürece ne kadar kira ödeyeceğinizi bilmemesi gerekir.

S: Gelirim, geçen sene yaptığım şeye göre belirleniyor mu?

C: Hayır. Gelecek yıl için gelirinizi beklemek ve gelirinizi "yıllıklaştırmak" ile belirlenir. Örneğin, bir işte ayda 3.000 $ kazanırsanız, bu gelir, bir zam alırsanız veya hatta dairenize taşındıktan bir ay sonra işinizi kaybederse bile, 36.000 $ (12 aylık x 3.000 $) olarak sayılacaktır.

S: Ev sahipleri düzensiz istihdam gelirlerini nasıl sayıyor?

C: Gelir istikrarlı veya düzensiz ise, istihdam geliri hane gelirinin bir parçası olarak dahil edilmelidir.

Normal olarak, vergi kredisi programına katılan ev sahipleri, bir kiracının mevcut koşullarını, geliri "yıllıklaştırmak" için kullanmalıdırlar. Bu, kiracının gelecek 12 ay boyunca kazanmayı beklediği bir tutarı içerir. Veya daha düşük.

S: Boşanma mutabakatı veya müşterek varlıkları beni diskalifiye eder mi?

Y: Hayır. Bir muhtemel kiracı, boşanma anlaşması veya müşterek varlıkları olması nedeniyle diskalifiye edilmez.

Boşanmanın ardından gelir durumunuzun sizi uygun bulmama ihtimali olsa da, boşanma anlaşması ya da ortak varlıkları olması, bir vergi kredisi başvuru sahibinin başvurusunu reddetmeyi reddetmek için geçerli bir neden değildir ya da başvuranı otomatik olarak gelirden yararlanma hakkına sahip değildir.

S: Kira gelirime dayanıyor mu?

C: Hayır. Diğer konut programlarından farklı olarak, vergi kredisi kirası sizin ilçenizdeki veya diğer yerel bölgenizdeki ortalama gelire dayanmaktadır. Bu ortalama, HUD her yıl güncellenen "alan medyan brüt gelir" (AMGI) olarak bilinir. Bir vergi kredisi mülkünde düşük gelirli bir daireye hak kazanıp kazanmadığınızı belirlemede gerçek geliriniz önemlidir. Ama ödeyeceğiniz gerçek kira gelire dayanmıyor.

S: Vergi kredisi mülkiyeti için çok fazla gelir elde edersem, başkaları için uygun değil miyim?

C: Mutlaka değil. Her vergi kredisi mülkünün gelir uygunluğunu belirlemek için aynı kuralları izlemesine rağmen, bir vergi kredisi mülkiyeti için fazla para kazanabilir, ancak yine de başkaları için uygun kabul edilebilirsiniz. Bu, örneğin, gelir sınırının% 55'ini kazanırsanız gerçekleşebilir. Gelir sınırlarının en fazla% 50'sini karşılayan kiracılara kiralanması gereken bir mülk sizi reddeder, ancak% 60 rakamı kullanan mülkler sizi uygun bulur. Ayrıca, gelir limitleri ilçeye göre değişir, bu nedenle bir mülk için biraz fazla gelir elde ederseniz, farklı limitler kullanan başka bir mülkte başarı elde edebilirsiniz.

S: İçeri girdikten sonra gelirim yükselirse tahliye edilebilir miyim?

C: Geliri aşmak için tahliye edilmekten endişelenmenize gerek yok. Geliriniz, medyan brüt gelirinin (AMGI)% 140'ına kadar yükselirse, sorun yoktur. Geliriniz bu seviyenin üzerine çıkarsa, ev sahibinin, binanın tüm vergi kredileri için kalifiye olduğundan emin olmak için gerekli adımları atmasını gerektirebilir.

En kötü durumda, ev sahibiniz (uygun bildirimle) dairenizi pazar oranına geçirebilir ve kısıtlı kiranızın avantajını kaybedersiniz. Ancak, geliriniz o kadar yüksekse, gerçekten düşük gelirli değilsiniz ve piyasa fiyatı rantını karşılayabilmelisiniz. Vergi kredisi mülkündeki ev sahipleri, yalnızca eyalet veya yerel yasalar tarafından tanımlanan "iyi neden" için kiracıları tahliye edebilir. Bu aynı zamanda, ev sahibinizin kiraınızı iyi bir sebep olmadan yenilememeye karar veremeyeceği anlamına da gelir.

S: Gelirim her değiştiğinde, yeniden sertifikalandırılmalı mıyım?

A: Neyse ki hayır. Vergi kredisi programında "geçici sertifikalar" bulunmaz. Bu, işleri değiştirirseniz, zam aldığınızda veya bir varlık satın aldığınızda veya satıyorsanız, gelirinizin tekrar hesaplanmasını ve doğrulanmasını sağlamanız gerekmez. Gelirinizi genellikle yılda bir kez, genellikle kira kontratınızın yıldönümünde yeniden belgelendirmek için yönetim ile görüşmeyi beklemeniz gerekir.

S: Bir öğrenci olarak, vergi kredisi mülkünde yaşayabilir miyim?

Y: Genel kural şudur: Hanenizdeki herkes tam zamanlı bir öğrenci ise, o zaman bir vergi kredisi mülkünde kiralayamazsınız. Öyleyse tam zamanlı bir öğrenciysen, okul partisine giden bir oda arkadaşın varsa, o zaman iyisin. Hanenizdeki herkes tam zamanlı olarak okula gidiyorsa, bir istisnaya düşüp düşmediğinizi yönetime sorunuz.

S: Vergi kredisi özellikleri ayrımcılık yasalarına uygun olmalı mı?

A: Evet. Vergi kredisi özellikleri, geleneksel mülkler ile aynı adil konut yasalarına tabidir. Ayrıca, HUD, Hazine Bakanlığı ve Adalet Bakanlığı (DOJ) arasındaki bir anlaşma sayesinde IRS, bir ev sahibinin adil konut ihlali hakkında kolayca bilgi edinebilir ve vergi kredisi uyuşmazlığının gerekçesi olarak kullanabilir. Bu, vergi kredisi mülklerindeki ev sahiplerinin size karşı ayrımcılık yapmamaları için daha fazla sebebi olduğu anlamına gelir.

S: Kiracılar ve beklentiler program gereksinimleri hakkında daha fazla bilgi nasıl edinebilir?

Y: Kiracılar ve umutlar genellikle gelir ve vergi kredisi özellikleriyle ilgili kurallar hakkında soruları var. Burada sıkça sorulan soruların cevaplarına ek olarak, yaşadığınız yerdeki vergi kredisi programını yöneten devlet konut finansmanı kurumu tarafından devlete özgü soruların yanıtını alabilirsiniz. Devlet ev finans kuruluşları listesini görüntüleyin .